Rezolutiune antecontract de vanzare-cumparare. Conditii.

Rezolutiunea unui contract, in conditiile dreptului comun, este lasata la aprecierea judecatorului, care, analizand ansamblul imprejurarilor de fapt va concluziona daca raportul obligational a fost in mod iremediabil afectat pentru reclamant prin neindeplinirea obligatiilor contractuale in mod culpabil de catre parat.

Judecatoria Cluj-Napoca,

Sentinta civila nr. 7291 din 15 mai 2009

Prin actiunea civila formulata, reclamantul U. M. C. a solicitat instantei in contradictoriu cu paratii SC G. G. SRL, C. A. si C. R. M. sa dispuna rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare incheiat cu parata de rand 1, cu privire la imobilul apartament nr. 19, bloc 1 orientare V situat in comuna Floresti cu suprafata utila de 43,47 mp – din culpa paratei, sa dispuna rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare incheiat cu paratii de rand 2 si 3, cu privire la teren, din culpa paratilor, sa repuna partile in situatia anterioara, in sensul obligarii paratilor la restituirea avansului total in suma de 7.353,47 Lei.

In motivare, reclamantul a aratat ca parata de rand 1 in calitate de constructor s-a obligat sa predea imobilul la data de 02.06.2008, cu posibilitatea prelungirii contractului cu un termen de 90 de zile,  cu toate utilitatile aferente pentru a fi verificata functionarea lor, obligatie pe care aceasta nu si-a indeplinit-o.             Reclamantul a incercat solutionarea diferendului si pe cale amiabila notificand parata prin intermediul executorului judecatoresc, fara insa a avea un rezultat.

In speta conditiile de admisibilitate ale cererii de rezolutiune a antecontractului de vanzare-cumparare sunt indeplinite in mod obiectiv, intrucat una dintre parti nu si-a executat in mod culpabil obligatiile contractuale asumate, respectiv vanzatorul nu si-a indeplinit obligatia de a preda apartamentul la termenul si in conditiile prevazute.

Prin intampinarea formulata in cauza, parata arata ca in cursul raporturilor contractuale cu reclamantul aceasta nu a dat dovada de loialitatea si buna-credinta impuse de art.970 C.civ., acesta schimbandu-si numarul de telefon si locul de munca fara a o notifica, ceea ce a dus la situatia de a nu-l putea contacta in timp util pentru predarea apartamentului. Neincheierea contractului in forma autentica se datoreaza de asemenea reclamantului care a refuzat sa se prezinte la BNP P. I. F. pentru incheierea vanzarii in forma autentica.

Prin intampinarea formulata paratii C. A. si C. R. au aratat ca intre ei si reclamant a intervenit antecontractul de vanzare-cumparare avand ca obiect o cota parte din dreptul de proprietate asupra unui teren situat in comuna Floresti, respectiv cota parte aferenta ap. nr. 19, orientare V din imobilul “bloc I’, edificat de parata de randul 1 in baza unui drept de superficie. Intre antecontractul incheiat de reclamant si parata de randul 1 si antecontractul incheiat cu acestia nu exista niciun raport de interdependenta in sensul indicat de reclamant, deoarece antecontractul avand ca obiect cota parte din teren este independent de cel avand ca obiect un apartamentul din imobilul edificat  pe teren, neputandu-i fi accesoriu.

Mai arata paratii ca rezolutiunea nu poate opera, deoarece executarea obligatiilor asumate prin antecontract nu este inca scadenta, pentru ca vanzarea intre reclamant si SC G.G. SRL nu s-a incheiat in forma autentica datorita culpei reclamantului. De asemnea paratii nu au fost pusi in intarziere, singura notificare primita de la reclamant punandu-le in vedere sa returneze avansul de pret pe care l-au primit, reclamantul considerand ca din moment ce a rezolutionat antecontractul cu parata de randul 1 si contractul subsecvent cu privire la teren este rezolutionat, desi in antecontract nu exista vreun pact comisoriu sau vreo alta dispozitie in acest sens.

Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta retine:

Intre reclamant si parati au fost incheiate anterior prezentei actiuni antecontractele de vanzare cumparare aratate.

La data de 28 noiembrie 2008 partile au fost prezente la BNP I.F.P. conform incheierii certificate emisa de notar. Reclamantul a declarat ca nu doreste semnarea contractului de vanzare-cumparare in forma autentica pentru imobilul constructie, considerandu-l rezolutionat intrucat nu s-a respectat termenul extins de predare-primire, respectiv data de 1 septembrie 2008. Reprezentantul paratilor a aratat ca este gata sa incheie contractul de vanzare-cumparare in forma autentica pentru imobilul constructie aratand ca apartamentele au fost predate inaintea datei de 1 septembrie 2008 catre cumparatori, insa reclamantul nu a fost gasit intrucat si-a schimbat numarul de telefon si locul de munca.

Intrucat cele doua antecontracte de vanzare cumparare nu contin pacte comisorii in favoarea promitentului-cumparator, conditiile rezolutiunii vor fi analizate in functie de dispozitiile art. 1020 si 1021 C. civ. care prevad. Coroborand textele de mai sus cu principiul pacta sunt servanda instituit de art. 969 C.civ. instanta retine ca, creditorul unei obligatii contractuale este liber sa solicite fie executarea contractului pentru a dobandi indeplinirea exacta a obligatiei (art. 1073 C.civ.), fie rezolutiunea contractului in conditiile art. 1020-1021 C.civ.

Pentru a se pronunta asupra rezolutiunii contractului instanta va analiza in ce masura exista o neexecutare a contractului, culpabila si grava din partea paratilor si daca paratii au fost pusi in intarziere in conditiile legii. Instanta retine in plus ca, rezolutiunea unui contract, in conditiile dreptului comun, este lasata la aprecierea judecatorului, care, analizand ansamblul imprejurarilor de fapt va concluziona daca raportul obligational a fost in mod iremediabil afectat pentru reclamant, prin neindeplinirea obligatiilor contractuale in mod culpabil de catre parat.

Reclamantul a invocat, prin raspunsul la intampinare, exceptia de neexecutare a contractului. Instanta retine ca la momentul punerii in intarziere paratii s-au arata gata sa-si indeplineasca obligatiile asumate prin cele doua antecontracte. Reclamantul a fost cel care a refuzat executarea contractului.

Astfel avand in vedere ca iesirea  din pasivitate a reclamantului este concomitenta cu declaratia ferma a paratilor de a-si indeplini obligatiile contractuale, instanta nu va retine o neexecutare a obligatiilor contractuale a paratilor si in consecinta va respinge actiunea reclamantului ca fiind neintemeiata.

Sentinta a ramas definitiva prin nedeclararea in termen a cailor de atac.