Executarea unei obligatii de a face.

Nu va putea fi autorizata reclamanta sa efectueze pe cheltuiala paratei lucrarile la imobilul in litigiu, intrucat aceasta forma alternativa de executare nu poate fi dispusa de catre instanta in conditiile in care nu se arata ce lucrari se doresc a fi facute si care este valoarea acestora.

In lipsa unei valori maxime a lucrarilor ce urmeaza a fi executate, in conditiile in care cererea ar fi admisa, reclamanta ar putea sa solicite executarea unor lucrari deosebit de impovaratoare pentru parata si al caror cost nu s-ar justifica in totalitate fata de ceea ce partile au cazut de acord initial.

Tribunalul Comercial Cluj

Sentinta comerciala nr. 5753/C/2006 din 20 noiembrie 2006.

Prin cererea inregistrata pe rolul Tribunalului Comercial Cluj, reclamanta SC D I SRL, in contradictoriu cu paratii SC C R SRL si CL C, a solicitat instantei ca prin hotararea ce o va pronunta sa oblige parata de rand 1 sa edifice imobilul situat in CN, Str. T, urmand ca lucrarile sa fie incepute in termen de 20 de zile de la pronuntarea hotararii sau in caz contrar sa fie autorizata reclamanta sa execute constructia pe cheltuiala paratei.

In plus a solicitat sa fie obligat paratul de rand 2 sa-i permita reclamantei accesul in imobil, precum si  obligarea paratilor la predarea documentatiei necesare edificarii constructiei.

In motivarea actiunii s-a aratat ca in data de 26 august 2005 intre reclamanta si parata SC C R SRL  s-a incheiat un antecontract de vanzare-cumparare cu privire la imobilul in litigiu.

Totodata, reclamanta a incheiat cu paratul de rand 2 un contract de concesiune, pe o perioada de 49 de ani, avand ca obiect suprafata de 570 mp teren situata in acelasi loc. Concesiunea a fost acordata tocmai pentru edificarea unui duplex, conform documentelor de urbanism. Executia constructiei trebuia sa se faca in termen de sase luni de la preluarea terenului. Societatea parata a inceput edificarea constructiei in baza unei autorizatii de constructie eliberata in anul 2000, prelungita ulterior. La data incheierii conventiei intre cele doua societati, era ridicata doar o parte din constructie. Din pretul de 159.665 EUR + TVA reclamanta a achitat un avans de 5.000 EUR, restul urmand a fi platit in rate de cate 15.000 EUR scadente in data de 30 a fiecarei luni.

In data de 27 septembrie 2005 s-a incheiat un act aditional la conventia initiala, prin care parata SC CR SRL s-a obligat ca toate sumele achitate de catre reclamanta sa fie directionate pentru finalizarea constructiilor. Dupa achitarea a trei rate de cate 15.000 EUR fiecare, reclamanta a observat ca lucrarile nu au avansat, imobilul fiind in acelasi stadiu initial, motiv pentru care a formulat prezenta cerere.

Ulterior reclamanata a depus la dosar o precizare de actiune prin care a aratat ca renunta la judecata fata de paratul de rand 2.

Parata de rand 1 a depus la dosar intampinare invocand, in principal, exceptia prematuritatii introducerii actiunii, pe motiv ca nu s-a realizat procedura concilierii prealabile, obiectul litigiului fiind unul evaluabil in bani. De asemenea, a invocat faptul ca obligatia pe care si-a asumat-o este afectata de un termen suspensiv, devansat pana la data de 31 mai 2006, care nu este inca implinit, astfel ca obligatia sa nu este inca exigibila. Doar in momentul vanzarii imobilului reclamanta se subroga in drepturile si obligatiile paratei societate comerciala.

Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta de judecata retine urmatoarele:

in ceea ce priveste exceptia prematuritatii introducerii actiunii pe motiv ca nu s-ar fi realizat procedura concilierii prealabile, instanta respinge exceptia invocata, procedura fiind indeplinita.

In ceea ce priveste fondul, este indiscutabil faptul ca parata nu si-a indeplinit obligatiile asumate prin contrat, desi termenul limita pana la care trebuia ridicata constructia a fost depasit.

Intrucat conventia partilor are puterea unei legi intre ele, astfel cum prevede art. 969 C.civ., instanta va obliga parata sa-si execute obligatile asumate fata de reclamanta, respectiv sa efectueze lucrarile de construire a imobilului aratat, conform conventiei si actului aditional incheiat intre parti.

Instanta va stabili si un termen de gratie in favoarea paratei, la implinirea caruia sa inceapa lucrarile, respectiv 11 decembrie 2006.

Insa, nu va putea fi autorizata reclamanta sa efectueze pe cheltuiala paratei lucrarile la imobilul in litigiu, intrucat aceasta forma alternativa de executare nu poate fi dispusa de catre instanta in conditiile in care nu se arata ce lucrari se doresc a fi executate si care este valoarea acestora. In lipsa unei valori maxime a lucrarilor, in conditiile in care cererea ar fi admisa, reclamanta ar putea sa comande executarea unor lucrari deosebit de impovaratoare pentru parata si al caror cost nu s-ar justifica in totalitate fata de ceea ce partile au cazut de acord initial.

Astfel, instanta admite in parte actiunea formulata de catre reclamanta, obliga parata sa-si execute obligatiile asumate conform conventiei incheiate la data de 26.08.2005 intre parti si actului aditional incheiat la data de 26.08.2005, respectiv efectuarea lucrarilor de construire a imobilului, cu acordarea unui termen de gratie, in favoarea paratei.